Традиционно для безопасности расчетов при купле-продаже квартир, дач и другой недвижимости граждане используют индивидуальный банковский сейф («ячейку») или аккредитив.
Новый способ расчетов — с использованием номинального счета
С недавнего времени ПАО Сбербанк, у которого покупатель берёт ипотечный кредит на покупку квартиры, предлагает новый способ расчетов — с использованием номинального счета ООО «ЦНС». Особенность этого вида расчетов состоит в том, что покупатель зачисляет деньги на счет ООО «ЦНС». И пока это ООО «держит» деньги, происходит государственная регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Затем ООО «ЦНС» должно передать деньги продавцу.
В связи со всем этим у продавца возникают некоторые юридические риски. Поэтому мы предложили для защиты интересов продавца внести определенные дополнения в стандартный договор купли-продажи.
Защита интересов продавца недвижимости – одна из наших основных задач
Помимо юридического сопровождения сделки мы предлагаем уникальный метод скоростных продаж, который позволяет продать объект в заранее установленный конкретный срок по максимальной рыночной цене.
Краткое описание нашего метода скоростных продаж смотрите на странице «Наш инновационный метод продаж недвижимости» нашего сайта.
Но вернемся после этой небольшой рекламной паузы к нашему основному вопросу.
Кто же все-таки является бенефициаром — продавец или покупатель?
Этот момент важен, так как например согласно пункту 1 статьи 860.6 ГК РФ «Договор номинального счета с участием бенефициара может быть изменен или расторгнут только с согласия бенефициара, если законом или договором номинального счета не предусмотрено иное».
Мы проанализировали договор, который покупатель заключает с ООО «ЦНС». Мы увидели, что этот договор предусматривает его подписание продавцом. Но это не договор номинального счета с банком (см. пункт 2 статьи 860.2 ГК РФ). Это только договор на оказание услуг ООО «ЦНС».
В пункте 1.2 договора с ООО «ЦНС» бенефициаром прямо назван не продавец, а заказчик (то есть покупатель). Но это условие вряд ли влияет на условия договора номинального счета, заключенного с банком.
Ниже приводим для ознакомления условия этого договора оказания услуг (без персональных данных, разумеется).
P.S. Информация выше от 2018 года устарела на данный момент (2022 год). Так, сегодня 21.11.2022 в Сбербанке был заключен аналогичный договор, согласно которому:
«2.7. Исполнитель – Общество с ограниченной ответственностью «Домклик» (ООО «Домклик») (ОГРН
1157746652150, ИНН 7736249247, адрес: 121170, г. Москва, Кутузовский проспект д. 32 к. 1).
2.8. Номинальный счет — счёт № 40702810000020000184, открытый Исполнителем в ПАО Сбербанк
(ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893) для совершения операций с денежными средствами в
соответствии с законодательством Российской Федерации.
…
3. Предмет договора
3.1. По Договору Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать следующую услугу:
разместить Денежные средства на Номинальном счёте и перечислить Денежные средства с Номинального счёта на Банковский счёт Продавца, а Заказчик обязуется оплатить оказанную услугу. Услуга оказывается в пользу Продавца на основании ДКП в качестве оплаты цены ДКП.
3.2. Заключение ДКП между Продавцом и Заказчиком с условием о взаиморасчетах с использованием Услуги «Сервис безопасных расчётов», оказываемой ООО «Домклик», является выражением намерения Продавца , адресованного ООО «Домклик», воспользоваться правами, предусмотренными Договором, в связи с чем Стороны Договора не могут расторгать или изменять настоящий Договор без согласия Продавца , за исключением случаев, предусмотренных законом или Договором.»
Это важная оговорка. Впрочем, она не такая уж «железобетенная», поскольку далее по тексту в договоре указано следующее:
«5.4. Заказчик имеет право:
…
5.4.4. В случае заключения Договора в связи с приобретением Заказчиком Объекта
недвижимости по ДКП с использованием кредитных средств Банка, отказаться от Услуги СБР в
течение 14 (четырнадцати) календарных дней со дня заключения Договора посредством
предоставления Исполнителю заявления об отказе от услуг по Договору с отметкой об
уведомлении Продавца об отказе от услуг по Договору. Все последствия и ответственность за
отказ от настоящего Договора/Услуги СБР, включая необходимость последующего изменения
/расторжения договоров с Банком и/или Продавцом, лежат на Заказчике.
5.5. Продавец имеет право:
5.5.1. Требовать перечисления Денежных средств на условиях, указанных в Договоре, за
исключением случаев, указанных в п.5.4.4 Договора.»
P.P.S. И снова (на сегодня — 03.04.2023) устарела вышеуказанная информация)
Теперь мы видим в договоре с ООО «Домклик» такие условия:
10.2. Расторжение Договора возможно по соглашению, заключаемому между Заказчиком,
Исполнителем иПродавцом , а также по основаниям и в порядке, предусмотренным
законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.…
10.5. Договор может быть прекращен во внесудебном порядке по инициативе Заказчика, в
следующих случаях:
10.5.1. Если расторгнут ДКП, и указанные условия влияют на исполнение настоящего Договора.
Договор подлежит прекращению после предоставления Заказчиком документов,
подтверждающих расторжение ДКП.
10.5.2. В случае, если после заключения Договора прошло более 45 (сорока пяти) дней, но
основания для перечисления Денежных средств Продавцу , указанные в п. 6.1. Договора, не
наступили.10.6. В случае наступления условий, предусмотренных п. 10.5. Договора, Договор может быть
прекращён без согласия Продавца (п. 2. ст. 430 ГК РФ) следующими способами:
10.6.1. путем заключения соглашения между Исполнителем и Заказчиком либо
10.6.2. путем направления Заказчиком уведомления Исполнителю об отказе от исполнения
Договора по адресу Исполнителя, указанному в Договоре, при этом Заказчик обязан приложить
к уведомлению подтверждающие расторжение ДКП документы. Договор будет считаться
прекращённым с даты доставки уведомления Исполнителю.
10.6.2.1. Уведомление Заказчика о прекращении Договора должно содержать требование о
перечислении Исполнителем Денежных средств на банковский счет Заказчика и содержать
банковские реквизиты для перечисления Денежных средств.
10.6.2.2. Исполнитель в течение 10 (десяти) календарных дней с даты прекращения Договора
уведомляет Продавца о прекращении Договора и перечисляет Денежные средства Заказчику
при условии предоставления Заказчиком банковских реквизитов для перечисления
Денежных средств.
10.7. В случае прекращения Договора по основаниям, предусмотренным п. 10.5.2. Договора,
Заказчик принимает на себя обязательство самостоятельно организовать подписание с Продавцом
соглашения об изменении ДКП в части порядка оплаты цены ДКП (порядка расчетов по ДКП).
Банк сделал покупателю предложение, от которого невозможно отказаться, — пониженный процент по ипотеке
Для тех, кто дочитал до конца. Банк сделал покупателю предложение, от которого невозможно отказаться, — пониженный процент по ипотеке. Но при условии, что покупатель даёт согласие на электронную регистрацию перехода права собственности. Изначально с банком было оговорено, что расчеты будут производиться через «ячейку» (индивидуальный банковский сейф — ИБС). Но в день заранее запланированной сделки банк объявил, что рассчитаться через ИБС не получится. Банк заявил, что в данный момент нет наличных денег для выдачи ипотечного кредита. В результате стороны согласились использовать вместо ИБС схему с расчетами через номинальный счет.
Сделки с таким дорогостоящим имуществом, как недвижимость, требуют особого внимания со стороны юриста.
Звоните +7 (901) 555-34-00, +7 (925) 829-51-03 и получите первичную консультацию Адвоката.
Наши практические знания основаны на многолетнем опыте. Об успехах читайте на странице РЕЗУЛЬТАТЫ. Отзывы смотрите на странице БЛАГОДАРНОСТИ.
Цены на платные услуги отличаются демократичностью. Возможна удобная рассрочка.
Всегда рады Вашим звонкам и желаем ответить на возникшие у Вас вопросы!
Звоните +7 (901) 555-34-00, +7 (925) 829-51-03 
