Расчеты по сделкам с использованием номинального счета

Бесплатно по телефону +7 (901) 555-34-00 Вы можете получить первичную консультацию адвоката в пределах 5 минут. Может быть достигнута договоренность о бесплатном просмотре сканов Ваших документов по электронной почте или WhatsApp. Бесплатные консультации — это наше право, которым мы активно пользуемся в рамках наших возможностей! Наши практические знания основаны на многолетнем опыте успешной работы. С нашими победами можно ознакомиться на странице РЕЗУЛЬТАТЫ. Отзывы о нас смотрите на странице БЛАГОДАРНОСТИ. Цены на наши услуги отличаются демократичностью и могут вас приятно удивить! Возможна удобная рассрочка оплаты, в том числе оплата за результат («гонорар успеха»).

 

Традиционно для безопасности расчетов при купле-продаже квартир, дач и другой недвижимости граждане используют индивидуальный банковский сейф («ячейку») или аккредитив.

Новый способ расчетов — с использованием номинального счета

С недавнего времени ПАО Сбербанк, у которого покупатель берёт ипотечный кредит на покупку квартиры, предлагает новый способ расчетов — с использованием номинального счета ООО «ЦНС». Особенность этого вида расчетов состоит в том, что покупатель зачисляет деньги на счет ООО «ЦНС». И пока это ООО «держит» деньги, происходит государственная регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Затем ООО «ЦНС» должно передать деньги продавцу.

В связи со всем этим у продавца возникают некоторые юридические риски. Поэтому мы предложили для защиты интересов продавца внести определенные дополнения в стандартный договор купли-продажи.

Защита интересов продавца недвижимости – одна из наших основных задач

Продать надо быстро и при этом получить деньги без потерь. Как говорится, «не остаться без денег и без квартиры».  Почему продать надо обязательно быстро? Потому что чем дольше продается объект, тем дешевле он будет продан. Это закон практики продаж, закон рынка. Объясним на примере.

Частая ошибка продавца – выставление объекта в продажу по чрезмерно завышенной цене

Логика обычно такая – вдруг появится кто-то, кто даст завышенную сумму. Мы же не знаем, какие возможности у наших потенциальных покупателей! Которые «бродят» где-то рядом, листают сайты типа Авито и Циан. Уже получили одобрение ипотеки в том же Сбербанке. Готовятся зачислить деньги на номинальный счет ООО «ЦНС». Как выявить эти финансовые возможности, кроме как «опытным путем», экспериментируя с ценой?!?

Итак, дается объявление о продаже объекта на известных сайтах

Но звонков нет… Видя это, продавец через неделю-другую снижает цену. Но звонков опять нет. Или они крайне редки, а  показы не дают результата, переговоры остаются без продолжения. Возможно, покупатели просто изучают рынок, прицениваются, выбирают. И тратят свое время на просмотр, чтобы увидеть, что это за диковинка продается. По такой высокой цене… Вдруг она стоит того? Но не видят ничего особенного и возвращаются к другим объектам. И покупают их, но не Вашу квартиру!

Может ли «протухнуть» продаваемая квартира? Оказывается, да!

Как говорят риэлторы на своем жаргоне, объект, который длительное время выставлен на продажу, может «протухнуть». Действительно, потенциальные покупатели и агенты подбирают варианты, присматриваются. Следят за объектами на рынке. И вот они видят, что этот объект долго «висит» в продаже. Это начинает вызывать вполне обоснованные опасения. Что с ним не так?! Может, плохая юридическая история? Вдруг, например, в цепочке сделок одна из них была совершена без согласия супруга. Такой дремлющий вулкан по сути. И поэтому все, кто заинтересовался было этим объектом, в итоге отказываются от покупки. «Копнули» предысторию, изучая объект, и предпочли выбрать другой вариант. Или другая какая-то причина есть. Например, в соседней квартире притон алкашей…

Вялотекущие продажи

Затягивание продажи приводит порой к удивительным результатам. Были случаи, когда приходил единственный покупатель и предлагал, например, 10 миллионов за квартиру. Но продавец хотел 11 миллионов, не меньше.

Покупатель уходил и за свои 10 миллионов приобретал что-то другое. Так прошел год вялотекущих продаж. И продавец уже был бы рад продать свою квартиру за те 10 миллионов. Но поезд ушел. И пришлось продать за 9 миллионов. Больше уже никто не давал на этот момент. А вопрос с продажей уже нельзя было отложить, уже «прижало».

Метод скоростных продаж

После печального рассказа перейдем к хорошим новостям. Мы предлагаем метод скоростных продаж. Метод Александра Санкина. В прошлом нью-йоркского риэлтора, а в настоящее время нашего методиста.

Это метод позволяет продать объект в заранее установленный конкретный срок по максимальной рыночной цене. Он напоминает аукцион, на котором выявляется лучшее предложение. Но аукционом в том значении, которое указано в Гражданском Кодексе, не является. Поскольку ни к чему не обязывает участников, а только содействует скорейшей продаже по лучшей цене. Оставляя договаривающимся сторонам возможность в любой момент отказаться от совершения сделки. Если она хоть чем-то их не устраивает.

А что будет в итоге?

В итоге лучший покупатель из всех, которые есть сейчас реально на рынке, купит объект. Покупатели лучше нас знают текущее положение вещей на рынке, они просмотрели много вариантов, поэтому метод дает прекрасные результаты.

Краткое описание нашего метода скоростных продаж смотрите на странице «Наш инновационный метод продаж недвижимости» нашего сайта.

Мы делаем скоростную продажу неотъемлемо от юридического сопровождения сделки. Под контролем квалифицированного адвоката  до полного завершения сделки. Включая расчеты по сделке с использованием номинального счета ООО «ЦНС». Итак, мы предварительно проанализировали договор, который покупатель заключает с ООО «ЦНС».

Кто же все-таки является бенефициаром — продавец или покупатель?

Мы увидели, что этот договор предусматривает его подписание продавцом. Это, по нашему мнению, могло бы означать, что данный договор заключается с участием продавца как бенефициара (см. пункт 2 статьи 860.2 ГК РФ). Этот момент важен, так как например согласно пункту 1 статьи 860.6 ГК РФ «Договор номинального счета с участием бенефициара может быть изменен или расторгнут только с согласия бенефициара, если законом или договором номинального счета не предусмотрено иное». 

Вместе с тем в преамбуле договора нет указания на то, что продавец участвует в согласовании условий договора. А в пункте 1.2 бенефициаром прямо назван не продавец, а заказчик (то есть покупатель).

Ниже приводим для ознакомления условия этого договора оказания услуг (без персональных данных, разумеется).

 

 

 

 

Банк сделал покупателю предложение, от которого невозможно отказаться, — пониженный процент по ипотеке

P.S. Для тех, кто дочитал до конца. Банк сделал покупателю предложение, от которого невозможно отказаться, — пониженный процент по ипотеке. Но при условии, что покупатель даёт согласие на электронную регистрацию перехода права собственности. Изначально с банком было оговорено, что расчеты будут производиться через «ячейку» (индивидуальный банковский сейф — ИБС). Но в день заранее запланированной сделки банк объявил, что рассчитаться через ИБС не получится. Банк заявил, что в данный момент нет наличных денег для выдачи ипотечного кредита. В результате стороны согласились использовать вместо ИБС схему с расчетами через номинальный счет.

 

Бесплатно по телефону +7 (901) 555-34-00 Вы можете получить первичную консультацию адвоката в пределах 5 минут. Может быть достигнута договоренность о бесплатном просмотре сканов Ваших документов по электронной почте или WhatsApp. Бесплатные консультации — это наше право, которым мы активно пользуемся в рамках наших возможностей! Наши практические знания основаны на многолетнем опыте успешной работы. С нашими победами можно ознакомиться на странице РЕЗУЛЬТАТЫ. Отзывы о нас смотрите на странице БЛАГОДАРНОСТИ. Цены на наши услуги отличаются демократичностью и могут вас приятно удивить! Возможна удобная рассрочка оплаты, в том числе оплата за результат («гонорар успеха»).

Вверх